Квартирный вопрос

Готова ли власть на революцию в жилищном секторе? Газ в Израиле, транспорт, дороги, отстроили железнодорожное сообщение, которого здесь никогда не было… точно так, как мы решили эти проблемы, я обязуюсь решить и жилищную проблему.




Более 30% израильтян живёт в социальном жилье или снимает жильё у частников и ждёт решения проблем в жилищной сфере.

В жизни бедного человека есть несколько проблем, которые власть обязана решать безотлагательно. Большинство этих проблем, в том числе и право на жилище, изложены в статьях Всеобщей декларации прав человека и Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах. И, если Всеобщая декларация прав человека имеет рекомендательный характер, то выполнение требований Пакта для стран, ратифицировавших этот документ, обязателен.

Израиль подписал Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах 3 октября 1991 года и обязан, согласно статьи 11, признать «право каждого на достаточный жизненный уровень для него и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни».

Но, как мы видим, право бедных граждан Израиля на жилище реализовывать становится всё труднее и труднее. По утверждению руководства Банка Израиля, в период с 2007-го по 2014 год цены на израильском рынке жилой недвижимости выросли на 97,3% в номинальном исчислении и на 63,9% – в реальном (с учетом инфляции), аренда квартир подорожала на 46%.

Также, за последние годы существенно уменьшилось количество социального жилья, а семьи, арендующие жильё практически бесправны и полностью зависят от владельцев жилья. Фактически настоящего арендного жилья в стране нет. Сегодня квартира может сдаваться в аренду, завтра её выставят на продажу, а значит живущим в ней необходимо искать новое жильё.

Договор на год, а там как повезёт. И переезды, переезды, переезды… Некоторые переезжают ежегодно, другие со страхом ждут приговора перед окончанием договора. Неуверенность в завтрашнем дне - постоянная спутница арендаторов жилья.

Большинство живущих в съёмных квартирах уже никогда не смогут приобрести себе собственное жильё. По всем критериям жизненного уровня этих семей государство обязано предоставить им социальное жильё, но за последние годы количество социального жилья только сокращалось.


И вполне закономерно, что одним из главных козырей оппонентов Биньямина Нетаньягу на прошедших выборах, стала жилищная проблема. К тому же «квартирный вопрос» казался очень выгодным для восприятия.

Лидеры партий, вдруг став ярыми защитниками обездоленных, наперебой предлагали различные варианты решений этой проблемы, конечно же, при условии, что избиратели сделают «правильный» выбор.

Понимание правильности, как вы понимаете, у каждой партии было своё, но для нуждающихся в жилье ситуация казалась беспроигрышной.

Обещали все. Годовые объёмы обещанного варьировались от 50 тысяч, до фантастических 150 тысяч квартир. Но, несмотря на щедрость обещаний, уже через месяц после начала выборной компании активность на рынке кредитов и жилья, после почти годового затишья, вновь начала расти.
Так, по данным министерства финансов инвестиции в недвижимость в январе 2015 года по сравнению с декабрем 2014 выросли на 33%, на покупку квартир только в январе было выдано кредитов на 4,6 миллиардов, в феврале на 4,5 миллиардов, а в марте уже на 5,6 миллиардов шекелей.

Избиратели, по-видимому, не восприняли всерьёз эти обещаниям. К слову сказать, не всё предложенное лидерами партий воспринималось однозначно.

Например, «Закон о справедливой аренде» Лапида, вводящий запрет на повышение квартплаты в течение трех лет на более чем 2% и выплату компенсации обиженному квартиросъёмщику «без необходимости доказывать нанесенный ущерб в случае нарушения владельцем квартиры пункта о не повышении квартплаты», мог в случае его принятия основательно подорвать доверие владельцев квартир к рынку арендного жилья. - Все понимают, защищать квартиросъёмщика от произвола необходимо, но не менее важно и бережное отношение к владельцам квартир, сдающим квартиры в аренду, выполняющим важнейшую социальную функцию, которую государство, к сожалению, не выполняет.

Программа Сионистского лагеря явно готовилась в интересах предпринимателей. Читатель может сам оценить это, прочитав выдержку из программного выступления Ицхака Герцога: «Государство позволяет предпринимателям строить жилье для государства, предоставляя участки бесплатно. Таким образом, государство вносит свой вклад в решение проблемы. Предприниматели продают часть построенных квартир на свободном рынке, но большая часть площади уходит под программу доступного жилья.

Это значит, что каждая семья с доходом, не превышающим 15-16 тысяч шекелей в месяц, сможет арендовать квартиру сроком на двадцать пять лет по умеренной цене, которая составит не более трети семейного заработка.
По истечении этого срока квартиру можно будет приобрести в личную собственность. Это постоянное жилье как минимум на полжизни».

В программе Сионистского лагеря не совсем понятно, кто и по каким критериям будет допущен к «доступному жилью», построенному на бесплатных участках земли «для государства»?

Во-вторых, что за «умеренная цена не более трети семейного заработка»? Ведь при 15 тысячном доходе это составит более 5 тысяч шекелей в месяц!? А какая тогда в понимании Герцога цена «не умеренная»?

За 25 лет выплаты этой «умеренной цены» арендодатель получит 1,5 миллиона шекелей, при том, что стоимость хорошей квартиры, построенной на бесплатной земле не может превышать 800 тысяч шекелей.
И потом, зачем бедному арендатору эта головная боль с «умеренной ценой», если он может взять тот же самый ипотечный кредит и выплачивая ежемесячно 5 тысяч шекелей, стать полноправным владельцем квартиры, полностью погасив кредит уже примерно через 15 лет.

А Ицхак Герцог предлагает арендатору ещё что-то заплатить за 25-летнюю квартиру!? И потом, по какой цене этот «добрый» предприниматель будет продавать «часть» построенных на бесплатной земле квартир? Не сомневайтесь, конечно же. по рыночной, тому, кто больше заплатит. Ведь на «свободном рынке» по-другому не бывает. Как говорится, не слишком ли жирно?

Как видим, программа Сионистского лагеря строится на большой и надеюсь, бескорыстной любви к предпринимателям.

И как-то режет слух слова Ицхака Герцога высказанные в том же интервью: «в минфине мне предложили 25 миллионов шекелей… Но я достал три миллиарда».
И где это политик может «достать три миллиарда»? Конечно же, только в бюджете. И что тут героического?

И совсем неосторожно один из главных претендентов на кресло премьер-министра обмолвился о «постоянном жильё минимум на полжизни».
Почему квартира, построенная на бесплатной земле, не может служить всю жизнь, а потом ещё и остаться в наследство правнуку?
И как после таких рассуждений воспринимать слова Герцога: «Мы с Ливни занимаемся этим вопросом, разбираемся в нем. Мы оба в свое время занимали пост министра строительства, знакомы с проблемой не понаслышке»?

Может быть, жилищная проблема и возникла как раз оттого, что наши министры строительства никогда не работали прорабами на хорошей стройке?

Не обошёл молчанием квартирный вопрос» и Наш Дом Израиль. В основе предложений партии, как и у всех, снижение стоимости земли под строительство и оптимизация (конечно же тоже снижение) затрат на подключение домов к инфраструктуре при «масштабном строительстве государственного и частного жилья в долгосрочную аренду».

Ещё предлагалась выдача ипотечной ссуды в размере 90% от стоимости квартиры для молодых семей, в которых оба супруга прошли армейскую или альтернативную службу, под гарантии государства.

И, как все остальные партии, НДИ не выдала тайны, откуда возьмутся средства на «масштабное строительство государственного и частного жилья в долгосрочную аренду».

Но, как известно, рыночная экономика определяет цену товара на основе спроса и предложения, а снижение затрат на строительство и 90% машканта, несомненно, увеличит спрос на жильё, что приведёт к дальнейшему увеличению цен на неё.

Как говориться, куда ни кинь, везде клин. Хотя по-другому, без снижения затрат на строительство, проблему доступного жилья не решить.

Ликуд представил избирателям свой план в виде декларации о намерениях.
По-видимому, в штабе премьер-министра не было серьёзных заготовок на эту тему. Биньямин Нетаньягу, ссылаясь на свой опыт, обещал построить сто тысяч квартир в центре страны, инвестировав семнадцать миллиардов шекелей на перенос армейских баз из центра на юг, увеличить строительство жилья до шестидесяти тысяч квартир ежегодно.

-Обещал наполнить страну жильем, помочь молодым семьям и семьям, живущим на периферии.
-Обещал упростить бюрократические процессы, связанные со строительством.
-Обещал лично контролировать процесс и решить проблему.

Как мы видим все партии настроены решать квартирный вопрос примерно одинаково - бесплатная раздача земли, бюджетное финансирование и дотации, и опять-таки за счёт бюджета.

И принцип решения тоже одинаков - отнять у всех и поделить между нуждающимися в жилье. И ни один из обещавших улучшить и решить, не объяснил первопричину создавшегося положения.


А причина есть и как её найти известно не только криминалистам, но и экономистам. Как говорил Шерлок Холмс, «это элементарно, Ватсон», нужно найти ответ на один вопрос. Кому это выгодно?

А выгодно, практически всегда, монополистам. Вот и у нас, 8 строительных компаний взяли в свои руки почти 90% жилищного рынка, а основная доля банковских услуг приходится на 5 банковских холдингов, которые наживаются и на кредитах, выданных строителям, и на кредитах на покупку жилья взятых населением.

Именно строительные компании и банки стригут основные барыши на ажиотажном спросе жилья. При этом дороговизна аренды стимулирует приобретение собственного жилья, повышая спрос и толкая покупателей в долговую кабалу на многие годы.

Темпы роста ипотечных долгов составили более 12% в год и сегодня почти каждый 10-й житель страны имеет кредит, платежи по которым часто составляют 50-60% дохода семьи, а сумма выданных гражданам Израиля ипотечных кредитов уже превысила 300 миллиардов шекелей, что больше годового бюджета страны.

Банк Израиля открыто признал заинтересованность израильских банков в росте цен на жильё, назвав в своём отчёте за второе полугодие 2014 года ситуацию на рынке недвижимости главной угрозой стабильности банков и других финансовых структур страны.

И в чём же Банк Израиля видит эту угрозу? Вы не поверите! Банки и другие финансовые структуры опасаются стремительного падения цен на квартиры. - Мол, тогда, получатели ипотеки и строительные компании не смогут выплачивать свои долги.

Получается, что без роста цен, квартирным спекулянтам и строительным компаниям взятые кредиты отдавать будет нечем?

Вот вам классический финансовый пузырь, за которым проглядывается экономическая стагнация, рост безработицы, снижение заработных плат и… кризис.

Ситуация напоминает глобальный кризис 2008 года, начавшийся, как известно, с краха системы ипотечного кредитования США.

Выходит, вся страна хочет, чтобы цены на жильё снизились, все партии обещают это сделать, а банкам снижение цен на жильё смертельно опасно!?


Решение проблемы жилья, как и многих других экономических проблем, классическое. Если рынок неправильно реагирует на запросы общества, добавь этому рынку конкуренции.

Кто же может организовать конкуренцию нашим строительным магнатам и банкам?

Только государство. И даже не деньгами, а своим бесконечным административным ресурсом. Опыт стран, имевших когда-то аналогичные проблемы, показывает, что решение проблемы доступного жилья в создании, наряду с существующим рынком, коммерческого жилья, нового рынка социально-арендного жилья.

Модель такого рынка основана на частно-государственном партнёрстве, в котором финансирование строительства социально-арендного жилья осуществляется за счёт выпуска и открытой продажи ценных бумаг с гарантированным доходом.

При сегодняшней, почти нулевой доходности депозитов, доходы от ценных бумаг в размере 4 - 5% станут неплохим стимулом для участия в этом проекте широкого круга инвесторов, в том числе и населения, имеющего даже небольшие сбережения, тем более, что гарантом таких инвестиций должно стать государство.

Принцип частно - государственного партнёрства, в нашем случае, состоит в том, что строительство домов с социально-арендным жильём и последующая их эксплуатация осуществляются частными компаниями, а заселение арендных и социальных квартир проводят государственные социальные службы по единым для всей страны критериям.

При этом плата за съём социально-арендного жилья определяется из расчёта установленного государством процента гарантированного дохода от вложенных средств на строительство конкретной квартиры.

В одном доме могут находится квартиры, сдающиеся в аренду и квартиры с социальным жильём. Разница между ними в системе оплаты.

Арендаторы оплачивают за съём жилья полностью из своих доходов, а семьи, живущие в социальном жилье, не более, допустим, 22% своего дохода. Оставшуюся часть стоимости съёма социального жилья оплачивает социальная служба.

Можно рассчитать примерную плату за съём таких квартир. При 4% инвестиционном доходе, за съём квартиры, стоимостью 600 тысяч шекелей необходимо будет платить 24 тысячи шекелей за год, или 2 тысячи в месяц.

Семьи, живущие на 4 тысячное социальное пособие, должны будут выложить 880 шекелей из своего кармана, а 1120 шекелей доплатит соответствующая социальная служба.

Процессы строительства и эксплуатации социально-арендного жилья должны быть обеспечены соответствующими законами и положениями.

Необходимо создать правовую базу выделения земли под строительство, само строительство, подключение к инфраструктуре и регулирование экономических отношений владельцев жилья, социальных служб и нанимателей.

История рыночных отношений показывает, наибольшего успеха в развитии экономики добиваются страны, где успешно развивается малый бизнес.
И где, как не в строительстве и эксплуатации социального и арендного жилья может проявиться деловая хватка и предприимчивость израильтян.

Организация строительства социально-арендного жилья должна предусматривать массовое участие населения в приобретении ценных бумаг и создании различных товариществ по строительству и эксплуатации домов с социально-арендным жильём.

Строительство социального и арендного жилья, имеющее колоссальное социальное значение для Израиля, остается одним из немногих направлений, способных добавить в национальную экономику новый импульс, придать ей дальнейшее поступательное развитие.

Известно, один работник, занятый в жилищном строительстве, обеспечивает работой еще как минимум пятерых работающих в производстве строительных материалов, транспорте, торговле стройматериалами, производстве мебели и электроники, лёгкой промышленности и машиностроении.


Вот и прошли выборы, жизнь страны входит в привычное русло, исчезла навязчивая реклама партий, из памяти избирателей постепенно стираются обещания.

Искушённые избиратели, привыкшие за многие годы к сложившейся системе, смотрят в будущее пессимистически: «Обещания? Да, это как всегда, поговорили и забыли». Но хочется напомнить победителям, вошедшим во власть: квартирный вопрос сам по себе вряд ли рассосётся, а следующие выборы не за горами и избиратели, конечно же, вспомнят коронное обещание премьера по этой наболевшей проблеме: «Газ в Израиле, транспорт, дороги, отстроили железнодорожное сообщение, которого здесь никогда не было… точно так, как мы решили эти проблемы, я обязуюсь решить и жилищную проблему».

Обещание очень серьёзное и почти невыполнимое. Ведь для того, чтобы Ликуду избежать убийственной критики на следующих выборах необходимо решить «квартирный вопрос», как говорится, с явным преимуществом, с большим отрывом от нынешнего состояния. И чтобы выполнить обещанное, премьер-министру придётся сделать, прямо-таки, революцию на рынке жилья.

Но готова ли власть на такую революцию, ведь для этого необходимо будет поссориться с банками и строительными магнатами?

Вот и посмотрим, кто для нынешней власти важнее, банки и строительные магнаты или народ.

Валерий Либман, экономист, житель Ашкелона